21 ноября 2003 года Госдумой были внесены изменения в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Срок оформления права постоянного бессрочного пользования земельными участками предполагается продлить до 2006 года. Юридические лица должны заключить договор аренды или приобрести земельный участок в собственность до 1 января 2006 года.

О проблемах, которые могут возникнуть и у юридических, и у частных лиц при оформлении документов, мы беседуем с Владимиром Владимировичем Михайловым, возглавляющим Комитет по земельным ресурсам и землеустройству но Азовскому району и городу Азову Ростовской области.

- Земельный вопрос во все времена был одним из самых сложных и болезненных. Что происходит, сейчас с законодательной базой по земельным вопросам?

- Существует земельный кодекс и принятый по Ростовской области закон, регламентирующий земельные отношения (опубликован 10 августа 2003 года в газете "Наше время"). Мы по телевидению, радио, на сельских сходах разъясняем, как этими законами пользоваться, как оформлять документы на землю, на недвижимое имущество.

У людей возникает много вопросов, связанных с продажей земельного пая. Ответы на эти и многие другие вопросы есть в законах.

Однако сейчас разработана более действенная законодательная база, касающаяся споров горожан по поводу личных подсобных хозяйств. А вот с землями сельскохозяйственного назначения ситуация неоднозначная. В 1991 году после Указа Президента РФ  "О создании фермерских хозяйств" в Азовском районе появилось много фермеров. Теперь их где-то порядка полутора тысяч. Следует учесть, что наш район один из самых больших в области: 300 тысяч га земли, из них 186 га пашни. Но из полутора тысяч фермерских хозяйств, на мой взгляд, хорошо, с полной отдачей работает приблизительно 10%.

К сожалению, у большинства фермеров потребительский подход к земле по принципу: вы нам дайте землю, а мы её в аренду сдадим и деньги получим.

Не менее утешительная картина с оформлением документов на земельные участки. В земельном законодательстве всё расписано:

как землю обрабатывать, как за ней ухаживать, какие документы надо иметь. А у нас примерно у половины людей, работающих на земле, нет необходимых документов.

-  Чем это вызвано?

-  Часто мотивируют отсутствием денежных средств на оформление необходимых документов.

Другая причина - низкая правовая культура населения. Порой приходится проводить настоящие ликбезы на сельских сходах. Это нужно, прежде всего, самим фермерам. Только пока беда не случится, никто этого не понимает. Гораздо легче работать с жителями города. За эти 4 года, что я возглавляю Комитет, мы оформили межевую сеть по Азову. Благодаря этому, разработали систему координат, позволяющую сделать привязку к местности уже имеющихся на территории города земельных участков. Это нововведение позволяет нам быстро найти любой земельный участок, узнать его длину, ширину, площадь.

Нередки случаи, когда к нам приходят с просьбой разрешить спор по земельному участку. Чаще всего одинокие старики жалуются, что сосед перенёс ночью забор, отобрав у них пол-огорода. Тогда-то мы и смотрим инвентаризационные планы, на которых уже несколькими годами раньше обозначили площадь земельного участка старика и его соседей, и восстанавливаем справедливость.

В сельской местности эту процедуру проводить сложнее. Сначала надо, чтобы все собственники оформили документы на земельные участки. Тогда нам легче будет защищать права владельцев земли, легче будет поднимать налоговую базу и регулировать эти отношения.

- Как обстоит дело с куплей-продажей земли? Не случится ли так, что мы останемся только работниками на земле, проданной зарубежному хозяину?

- Не случится, хотя я не вижу ничего плохого в продаже земли рачительному хозяину. Если бы вы знали, сколько фермеров неразумно пользуются землёй и сколько сил, денег, времени требуется, чтобы эту землю потом обустроить. А по поводу купли-продажи в законе чётко сказано, что первый покупатель - муниципалитет.

-  Но если кто-то даст большую цену и захочет купить первым?

-  Есть установленный законом порядок. Продавец в письменном виде обращается в муниципалитет с предложением купить его земельный участок, указав цену, по которой он хочет его продать. Если муниципалитет отвечает отказом, то продавать третьему лицу можно с учётом цены, указанной в письме, не ниже. Иначе сделку признают недействительной. А вообще-то, чтобы выйти на международный рынок, надо ещё очень много работать. Это не только оформление документов на землю, но и кадастровый учёт - уникальные зашифрованные номера каждого земельного участка.

-  Выкупают ли земельные участки горожане?

-  Да. Почти все заправочные станции выкупили землю. Кроме того, в Азове есть чистые земельные участки, на которых можно строить объекты. И предложение есть о строительстве жилья, в том числе и из Ростова. На градостроительном совете я говорил о том, чтобы эти участки продавать на конкурсной основе. Во-первых, бюджет получит доход, во-вторых, можно привлечь серьёзных инвесторов. Хочется, чтобы в Азове стояли не однообразные панельные спичечные коробки, а красивые дома из монолитного железобетона, из кирпича.

-  Вы, наверняка, общаетесь в своей работе с министерством сельского хозяйства. Как Вы строите деловые отношения?

- У нас нормальные связи по землеустройству и с головным институтом, и с Гипроземом, и с Министерством сельского хозяйства. В Азовском районе есть 2 хозяйства с федеральным самоподчинением. Многому хорошему можно у них поучиться.

-  А с городской администрацией тоже нормальные отношения?

-  К сожалению, случаются и конфликты. Городская администрация дала согласие строить торговые ларьки на территории детского дома, урезав их спортивную площадку. Мы совместно с прокуратурой помешали этому. Городская администрация выдала разрешение на   строительство ресторана в парке. Но есть же законы, по которым парк - это зона отдыха, здесь запрещено строительство.

Сейчас с нами стали советоваться, прислушиваться к нашему мнению.

- В этом году были приняты законы о земле. Насколько эффективно они работают?

-  В последние годы наметилась положительная тенденция - цивилизованно решать проблемы землеустройства, упорядочить земельные отношения в РФ и на территории Ростовской области. Возьмите хотя бы Земельный кодекс, который вступил в силу с 2001 года. А до этого Б.Н. Ельцин указами "вычеркнул" больше половины статей. С "урезанным" Земельным кодексом было очень трудно работать. Не было ясности в порядке оформления документов на землю. Сейчас стало немного легче. Земля должна стать товаром. В мировой практике земля сдаётся в аренду, закладывается под залог.... Это существенный денежный эквивалент для населения нашей страны. Всё идёт к тому, что и у нас будет цивилизованный рынок земли.

Однако есть во всех этих законах и недостатки. На съезде землеустроителей я встречался с одним из разработчиков закона Николаем Ивановичем Калининым, возглавляющим при аппарате в Госдуме РФ аграрную группу. Спросил его, почему в законах, которые должны работать совместно, нет согласования? Например, закон, регламентирующий земельные отношения, и закон о сельхозобороте должны работать совместно, но у них есть разногласия. Николай Иванович объяснил это разобщённостью людей, причастных к разработке законов.

Другой недостаток - отсутствие обратной связи. У нас эти законы применяются на практике, вызывая много вопросов, проблем. Вносятся предложения, и хотелось бы, чтобы они были услышаны. Впрочем, сейчас в Госдуме уже лежит пакет предложений по доработке, дополнениям и изменениям этих законов. Но процесс с обратной связью идёт очень болезненно и тяжело.

-  Какие наиболее острые проблемы Вы можете назвать, исходя из своей практики?

-  Много проблем у нас сейчас с теми земельными участками, которые чуть ли не бесплатно раздали  всем  желающим,  когда М.С. Горбачёв предложил с высокой трибуны наделить всех землёй под сады и огороды. Многие тогда взяли землю в собственность, но немногие смогли должным образом обрабатывать её. Так, в садоводческом товариществе "Мичуринец-3" есть участки, полностью заросшие бурьяном. Хозяин то ли где-то на Дальнем Востоке, то ли за границей. Изъять землю сложно. Хотелось бы, чтобы закон упростил процедуру изъятия земельных участков у нерадивых хозяев. С фермерскими хозяйствами намного проще, а вот с садоводами и огородниками труднее.

-  А возникают ли аналогичные проблемы с частными домовладениями?

Конечно, есть. Все они связаны с процессом продажи или передачи дома по наследству. Из-за низкой правовой культурой страдают сами землевладельцы. Мало кто знает, что есть закон, по которому, если дом построен до 6 марта 1990 года, то хозяева могут приобрести земельный участок бесплатно. Просто нужно оформить документы в установленном порядке.

Сейчас люди стали понимать, что без оформления документов на земельный участок лучше не заниматься строительством, прокладкой коммуникаций.

-  Приближается Новый год, что Вы пожелаете своим коллегам, друзьям, землякам?

-  Здоровья, потому что это, на мой взгляд, самое главное. И, конечно, счастья. А молодёжи я пожелал бы быть терпимее и нежнее к своим родителям. По работе я часто сталкиваюсь с конфликтами между детьми и стариками при оформлении наследства. Хочется, чтобы молодёжь поняла, что старость не минует никого, ведь жизнь не такая уж длинная. Их дети будут относиться к ним так же, как они относятся к своим родителям.

Очень хочу пожелать Николаю Михайловичу Шмакову, под руководством которого работают земельные комитеты области, здоровья и плодотворной работы, чтобы наш общий труд ещё долго был востребован.

Руководству Азова - быть более законопослушными и серьёзнее относится к делу.

Крепкого здоровья и успехов в работе - руководству Азовского района в лице Главы района Валерия Николаевича Бевзюка. Кроме того, пользуясь, случаем, в канун Нового года поздравляю Валерия Николаевича с днём рождения.

Хочу также поздравить наиболее уважаемых людей Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, которые уже не один десяток лет отдали работе, решая вопросы, связанные с земельной реформой - Николая Степановича Новожилова, Анатолия Ивановича Савченко. Своего заместителя - Алексея Сергеевича Приколотина, умеющего оперативно решать все возникающие вопросы.

Всем читателям газеты "Разрешите представить" в наступающем году я желаю счастья, здоровья и всего самого лучшего.

В. Пащенко, опубликовано в газете "Разрешите представить", №9-10 (21-22), 2003 г.

Материалы по теме

Владимир Владимирович Михайлов